Oldukça büyük yatırımla ortaya çıkan fabrika ve endüstriyel tesislerin gerek alış satışta, teminat veya ipotek işlemlerinde, şirket ayrılıp birleşimlerinde ya da muhasebe kayıtlarında maddi duran varlıklar başlığına kayıt altına alınmasında, değerlendirilmesi söz konusudur.

Fabrika ve endüstriyel tesislerde değerleme sırasında dikkat edilmesi gereken pek çok kriter mevcuttur. Bunlardan önplana çıkanları taşınmazın mekânsal kriterleri ile yapısal kriterlerdir.

Taşınmazın konumu, büyüklüğü, geometrik formu, topografik yapısı, sanayi bölgesinde, organize sanayi bölgesinde olup olmadığı, çevrede sanayi üretiminin olup olmadığı, bölgenin sanayi yatırımları için tercih edilip edilmediği, hammadde ve bitmiş ürün nakliyesi için ana arterlere uzaklığı, taşımacılığın alternatifli olması (liman, havaalanı, tren, vb.), ihracat ve ithalat için gümrük ya da serbest bölgeye olan uzaklığı, konumun spesifik bir ürün için seçilip seçilmediği gibi mekânsal olarak dikkat edilmesi gereken pek çok kriterden bahsedilebilir. Son belirtilen spesifik ürün için mekan seçimi; bölgede üretilen herhangi bir ürün veya çıkartılan maden, petrol vb. ürünlerin işlenmesi için tesisin kurulup kurulmadığıdır. Çünkü bu durumda ürün odaklı lokasyon seçilerek kurulan tesisin el değiştirmesinde daha farklı kısıtlılıklar çıkacağı öngörülebilir.

Fabrika değerlemesinde mekânsal olarak dikkat edilmesi gereken kriterlerin yanında yapının kendisi ile ilgili olarak yapısal kriterlerde mevcuttur. Fabrika ve endüstriyel tesisler büyük bir oranda ihtiyaca göre yapılan teknik altyapı ile inşa edilirler. Planlama aşamasında başlayan kapalı alan, açık alan ihtiyacı, yapının cinsi, aks genişlikleri, yüksekliği, yükleme alanı, tır parkı, açık/kapalı depolama-stok alanları, makine temelleri, üretim holleri, makine yerleşimleri, aks genişlikleri, gezer vinç, portal vinç gibi taşıma ekipmanların kapasite ve genişliklerinin yapının statiği ile olan ilgisi, katlı yapılarda binanın taşıma kapasitesi (kg/m2) hesapları, idari bölüm ofis ve sosyal alan ihtiyaçları, işçi sayısı ile oranlı işçi yemekhane, soyunma – duş/wc sayısı, sosyal alanlar büyük oranda tesisi ilk kuran işletmenin ihtiyacına göre şekillenmektedir. Ayrıca kullanılan hammadde ve üretilen ürünün ebat, stok durumu, yanıcı/patlayıcı özellikleri, zehirli/toksin özelliği, gıda/hijyen özelliklerine göre de tesisin iç yapısında farklılıklar ortaya çıkabilmekte; yangın algılama, ihbar ve söndürme sistemleri, yangın suyu deposu, iç ve dış mekan hidrant sayısı, personel toplanma alanları gibi detaylar işletme ihtiyacına göre tasarlanmaktadır.

Değerlemede belirtilen mekânsal ve yapısal kriterler ile birlikte taşınmazın yasal ve hukuki durumları da dikkate alınmaktadır. Tapu kayıtlarındaki malik, beyan, şerh, irtifak hakkı, üst hakkı, rehin hakkı kayıtları, ilgili kurumlarda (Belediye, Tapu, Kadastro, İl Özel İdaresi, OSB, vb.) bulunan imar durumu, yapılaşma izni, mimari ve statik projeler, ruhsat, iskan vb. pek çok yasal evrak incelenmektedir. Taşınmazın proje alanı ve düzenlenmiş ruhsat ve iskan belgelerine istinaden proje alanı hesaplanmakta mevcut yapı ölçülerek proje ile karşılaştırılmaktadır. Yasal izinlere tabi proje alanı ile hesaplanan değer “Yasal Değer” başlığında belirtilmekte, yapıda proje hilafı büyüme alanı var ise bu durum detaylandırılarak “Mevcut Değer” başlığında belirtilmekte taşınmaza adil piyasa değerleri takdir edilerek raporda nihai sonuca ulaşılmaktadır.

Fabrika yapıları ve endüstriyel tesislerde değerleme sırasında birden fazla yöntem olsa da en çok kullanılan ve en doğru sonuca ulaşan yöntem maliyet yöntemidir. Ancak özellikle büyük tesislerde sadece maliyet yöntemi kullanılmamakta; Pazar Yaklaşımı, Bina Çıkartma, Gelir İndirgeme Yöntemleri ile değer kontrol edilip desteklenmektedir.

Pazar Yaklaşımı Yöntemi;

Pazar yaklaşımı taşınmazın fiyat bilgisi elde edilebilir olan aynı veya karşılaştırılabilir (benzer) varlıklarla karşılaştırılması suretiyle gösterge niteliğindeki değerin belirlendiği yaklaşımı ifade eder. Fabrika ve endüstriyel tesisin konumlu olduğu arsanın lokasyonu, sanayi bölgesinde, organize sanayi bölgesinde olup olmaması, ulaşımı, büyüklüğü, eğimi, geometrik formu gibi bir önceki yazımızda da detaylı olarak belirttiğimiz mekânsal kriterler göz önünde bulundurularak Pazar yaklaşımı yöntemi ile arsa değeri takdir edilir. Bu yöntemde taşınmaza yakın konumlu, aynı ya da muadil yapılaşma şartlarına haiz satışa sunulmuş arsa emsalleri baz alınır. Emsallere konum, büyüklük, yapılaşma şartları vb. kriterlerin değerlendirilecek taşınmazın arsasına göre avantaj ve dezavantajları kıyaslanarak gerekli indirgemeler uygulanır, bulunan emsallere yapılan indirgemeler sonucunda ortalama bir arsa birim değeri tespit edilir.

Pazar Yaklaşımında aynı zamanda kimi sanayi sitesi ve organize sanayi bölgesinde karşılaştığımız gibi aynı arsa alanına sahip muadil büyüklükteki arza sunulmuş taşınmazların konum, bina niteliği, lokasyon gibi şerefiye farkları kıyaslanarak gerekli indirgemeler uygulanıp birim fiyat hesaplanabilir.

Bina Çıkartma Yöntemi;

Bu yöntemde taşınmaza yakın konumlu muadil yapılaşma şartlarına haiz arsalar üzerinde tesis edilmiş ve satışa sunulmuş fabrika yapılarının arsa ve kapalı alan bilgisi sorgulanarak elde edilen verilerden arsa değeri hesaplanır. Hesaplamada taşınmazın toplam değerinden öncelikle pazarlık payı ve yatırımcı karı çıkartılır, akabinde fabrika yapısının bina maliyeti yıpranma payı göz önünde bulundurularak hesaplanarak çıkartıldığında arsaya kalan değer hesaplanmış olur. Kalan arsa değerine pazar yaklaşımında olduğu gibi konum, büyüklük vb. şerefiye indirgemeleri uygulanarak arsa birim değeri tespit edilir. Bu sayede Pazar Yaklaşımı yöntemi ile tespit edilen arsa değeri desteklenmiş olur.

Maliyet Yöntemi;

Bu yaklaşımda, bir varlığın cari ikame maliyetinin veya yeniden üretim maliyetinin hesaplanması ve fiziksel bozulma ve diğer biçimlerde gerçekleşen tüm yıpranma paylarının düşülmesi suretiyle gösterge niteliğindeki değer belirlenmektedir. Bu yöntemde ana yaklaşım bir taşınmazın değerinin o taşınmazın yerine koyma maliyetini geçemeyeceğidir.

Maliyet yönteminde taşınmazın değeri arsa değeri ile bina maliyetinin toplamından oluşmaktadır. Arsa değeri Pazar Yaklaşımı ve Bina Çıkartma Yöntemleri ile tespit edilir. Bina değeri ise yapının inşaat tarzı, niteliği, büyüklüğü, yüksekliği, aks açıklığı, taşıma kapasitesi, teknik ekipmanların alt yapısı vb. şekilde bir önceki yazımızda detaylı anlattığımız kriterle ışığında birim maliyet hesabı yapılarak takdir edilir. Bina yaşı göz önünde bulundurularak gerekli yıpranma payı indirgemesi uygulanır. Bir tesis içerisinde farklı nitelikteki yapıların farklı birim maliyetleri olabilecektir. Fabrika binası, depo binası, idare binası, sosyal bina, yardımcı yapılar (güvenlik, trafo, su deposu, vb.) gibi farklı yapıların farklı üretim maliyetleri bulunmaktadır. Bu durum değerlemede göz önünde bulundurulmalıdır. Örneğin idare binasının iç tefrişatı daha detaylı olacağından, üretim binası ile ayrıştırılmalıdır. Aynı şekilde üretim binasının teknik altyapı ihtiyacı depo yapılarına göre farklılık gösterebilecektir. Bu neden ile değerlemede tüm yapılar detaylı olarak incelenerek rapor hazırlanır. Yapıların haricinde inşaat maliyetinde çevre düzenlemesi, çit, perde duvar, taş duvar, çevre yolları, asfalt, beton, kilit taşı gibi satıh kaplamaları ile peyzaj dikkate alınır.

Maliyet yönteminde yapıların değeri tespit edilirken ilgili kurumda (Belediye, Tapu, OSB, İl Özel İdaresi vb.) kurumlarda incelenen mimari proje, ruhsat ve iskan ile yasal evraklar incelenerek taşınmazın proje alanı üzerinden yasal alan hesaplanır. Yapılarda proje hilafı büyümeler veya tesis bünyesinde yasal evrakı bulunmayan ilave yapı olması durumunda ise mevcut alan hesaplanmaktadır. Bu durumda taşınmaza “Yasal Durum Adil Piyasa Değeri”, Mevcut Durum Adil Piyasa Değeri” olarak iki ayrı değer takdir edilmektedir.

Gelir İndirgeme Yöntemi;

Gelir yaklaşımı, gösterge niteliğindeki değerin, gelecekteki nakit akışlarının tek bir cari değere dönüştürülmesi ile belirlenmesini sağlar. Gelir yaklaşımında varlığın değeri, varlık tarafından yaratılan gelirlerin, nakit akışlarının veya maliyet tasarruflarının bugünkü değerine dayanılarak tespit edilir.

Tüm bu yöntemler kullanılarak fabrika ve endüstriyel tesislerin mekânsal ve yapısal kriterleri incelerek adil piyasa değeri takdir edilir.

Fabrika ve Endüstriyel Tesis değerlemesinde konusunda uzman değerleme uzmanları tarafından gerekli yasal evrak incelemesi, yer görme işlemi, belirtilmiş olan tüm kriterlerin incelenmesi, emsal araştırması yapılması sonucunda rapor üretilir. Değerleme uzmanının üretmiş olduğu rapor gayrimenkul değerleme uzmanı olan kontrolör tarafından kontrol edilip, tüm teknik veriler gözden geçirilir, emsaller incelenir ve bölgede geçmiş dönemlerde hazırlanmış benzer taşınmaz raporlarının sonuçları ile mevcut veri tabanından kıyaslanarak son kontrol olan sorumlu değerleme uzmanına aktarılır. Sorumlu değerleme uzmanı teknik incelemesini tamamlayıp değeri kontrol ederek raporu sonuçlandırır.

Tüm gayrimenkul değerleme işlemlerinde olduğu gibi fabrika ve endüstriyel tesislerin değerlemesi de konusunda uzman değerleme uzmanlarından oluşan ekip tarafından detaylı inceleme ve kontroller sonucunda gerçekleştirilmektedir.