Taşınmazların en etkin ve verimli kullanım analizi taşınmaz değerlemenin o günkü adil piyasa değerinin tespit edilmesinde dikkate alınan temel ve en önemli etmenlerden birisidir. En etkin ve verimli kullanım; bir taşınmazın yasal izne tabi, fiziken mümkün, finansal açıdan gerçekleştirilebilir, makul biçimde olası ve en yüksek değer ile sonuçlanan kullanım tespiti olarak tanımlanır.

Bir taşınmazın kullanımının gerçekçi ve faydalı olabilmesi için yasal olarak izin verilebilir, fiziken yapılması mümkün, finansal olarak yapılabilir ve maksimum düzeyde verimli olması gerekmektedir. Taşınmaz daima mevcut veya bölgesel değişimler sonucunda muhtemel kullanım türü dikkate alınarak en etkin ve en verimli kullanımı ile değerlendirilmektedir. Bu sayede taşınmazın potansiyel kullanım değeri en etkin ve verimli kullanım analizi uzun vadeli olarak düşünülmeyip kabul edilebilir düzeyde yakın gelecek için öngörülebilir. Uzun vadeli projeksiyonların bölgesel ve küresel değişimler, bölgesel üst ve alt yapı değişiklikleri, yatırımcı portföyü değişimi, ön görülemeyen mücbir sebepler vb. pek çok öngörülemeyen sebeplerin bir veya birkaçının birlikte veya vade süresinde art arda gerçekleşmesi ile bozulması yüksek ihtimallidir. Bu neden ile uzun vadeli projeksiyonlar en etkin ve en verimli kullanım analizinin dışında tutulmaktadır.

Taşınmaz değerlemesinde en verimli ve en iyi kullanım değeri analizinde mevcut kullanım türü en iyi kullanım olabileceği gibi, bölgesel veya küresel değişimler, arz talep dengesi, sonradan oluşan bölgesel ihtiyaçlar, yatırımcı yaklaşımı veya portföyündeki değişim ile mevcut kullanımdan daha etkin kullanım tarzı da olabileceği göz önünde bulundurulur.

Örnek olarak konut olarak kullanılan bir mülkün konumlu olduğu bölgede yapılan ticari yatırımlar veya konumlu olduğu aksın ticari potansiyelinin artması sonucunda ofis kullanımlarının yoğunlaşması ile yasal izin olması durumunda ofis olarak pazarlanması daha etkin ve verimli kullanım türü olabilecektir. Bu durum bağımsız bölüm bazında olabileceği gibi yapının tamamının yeniden yapılarak ofis/plaza kullanımlı olarak tasarlanması ile de gerçekleştirilebilir. Bölgesel olarak açığa çıkan ihtiyaçlar ile öncesinde mesken kullanımlarının yoğun olduğu bölgede ofis/plaza, rezidans, özel eğitim tesisi, turizm tesisi, alışveriş merkezi gibi kullanımlar öngörülebilir. Ayrıca sürekli büyüyen şehirlerde planlandığı tarihte şehir dışı sayılabilecek lokasyonların şehrin içinde kalması veya şehrin genişleme alanında kalması ile sanayi alanı, depolama alanı, tarla veya stratejik önemi azalmış askeri alanların konut alanı, vb. farklı bir kullanım türü ile kullanılmasının daha etkin ve verimli olabileceği belirlenebilir.

Tarla / arsa gibi yapısız mülklerin bölgedeki ihtiyaç ve yatırım yönünün tespiti, pazarın arz talep dengesi ve doygunluğa ulaşım noktası irdelenerek ve iyi ve verimli proje geliştirmesi uygulanabilir.

Genel olarak yapılacak analiz ile belirlenmesi amaçlanan; taşınmaza yapılmış/yapılacak yatırımın en karlı kullanımının

belirlenmesi, oluşabilecek değişikler ile kullanım türünün, niteliğinin, tarzının değişmesi ile potansiyel kullanım değerinin ve buna bağlı adil piyasa değerinin hesaplanmasıdır.